Пенсионеры массово отдают квартиры детям — а потом жалеют: как дарственная лишает стариков денег и крыши над головой

• Деньги
• Недвижимость
• Новости России
• Пенсионер
• Штрафы
• Законы

• 15:31 10 апреля
• Алиса Горенко

Фото: ПроГород

В России растёт число случаев, когда пенсионеры переоформляют жильё на детей, внуков или других родственников. Это связано не только с заботой о наследниках, но и с попыткой избежать налоговых проверок, защитить имущество от мошенников или упростить процедуру наследования. Однако такие действия не всегда безопасны и могут привести к юридическим и финансовым рискам.

Почему пенсионеры переоформляют жильё

1. Усиление налогового контроля. Федеральная налоговая служба (ФНС) ужесточила мониторинг банковских операций. Регулярные поступления на карту пенсионера, сопоставимые с арендной платой, могут привлечь внимание налоговиков. Даже если квартира переоформлена на родственника, но доход продолжает поступать на карту прежнего владельца, это может быть расценено как попытка уклонения от уплаты НДФЛ. 

2. Страх перед мошенниками. Пожилые люди часто становятся жертвами аферистов: звонков от «сотрудников банка», «соцзащиты» или «следователей», визитов лже-соцработников. Передача жилья родственникам рассматривается как способ защиты от мошенничества — если квартира уже не в собственности пенсионера, подписать документы на её продажу или залог он не сможет. 

3. Упрощение наследования. Оформление дарения при жизни кажется многим проще, чем прохождение процедуры наследования после смерти. Вступление в наследство требует времени (до полугода и более), денег (госпошлина, оценка имущества, услуги нотариуса) и может сопровождаться спорами с другими наследниками. Дарение позволяет избежать этих сложностей. 

4. Субсидии и льготы. В некоторых случаях наличие второй квартиры или доли в недвижимости может мешать получению социальной помощи или субсидий по ЖКХ. Пенсионеры иногда переоформляют «лишнюю» недвижимость на детей, чтобы не лишиться льгот. Однако если органы соцзащиты заподозрят, что дарение сделано ради получения льгот, это может вызвать вопросы. 

Риски и подводные камни

1. Налоговые последствия. Если после дарения пенсионер продолжает получать доход от аренды, ФНС может доначислить НДФЛ, пени и штраф до 40% от неуплаченной суммы. Налоговики анализируют не только собственность, но и движение средств. 

2. Потеря контроля над имуществом. После дарения пенсионер теряет право собственности. Если отношения в семье испортятся, вернуть квартиру будет крайне сложно. 

3. Риски при фиктивных сделках. Попытка оформить дарение с условиями (например, с сохранением права на проживание или получение дохода) может быть признана притворной сделкой. Суд может признать такой договор недействительным. 

4. Обязательная доля в наследстве. Если у пенсионера есть нетрудоспособный супруг или ребёнок-инвалид, они имеют право на обязательную долю в наследстве, даже если квартира подарена. Суд может признать дарение недействительным, если установит, что оно было сделано с целью лишить их наследства. 

5. Юридические ошибки. С 13 января 2025 года все договоры дарения (даже между близкими родственниками) должны оформляться у нотариуса. Это требование направлено на защиту собственников, особенно пожилых, от мошенничества. Однако несоблюдение процедуры может привести к оспариванию сделки. 

Как действовать правильно

1. Оценить налоговые последствия. Если квартира сдаётся в аренду, стоит рассчитать годовой доход. Если он превышает 240 тысяч рублей, необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ. 

2. Рассмотреть альтернативные варианты. Вместо дарения можно оформить договор ренты, который позволяет пенсионеру сохранить право проживания в квартире и получать уход или денежное содержание. Также можно зарегистрироваться в качестве ИП или оформить статус самозанятого, чтобы легально сдавать жильё и платить меньший налог (4% для физлиц или 6% для юрлиц). 

3. Консультироваться с юристом. Перед переоформлением жилья стоит обратиться к независимому юристу и нотариусу, чтобы избежать ошибок и защитить свои права. 

4. Соблюдать формальности при дарении. Если решение о дарении принято, важно оформить сделку правильно: с участием нотариуса, без скрытых условий. Если даритель хочет сохранить право проживания, нужно заключить отдельный договор безвозмездного пользования (ссуды). 

Переоформление жилья на родственников — тренд, продиктованный изменениями в законодательстве, ростом мошенничества и желанием упростить наследственные процедуры. Однако такие действия требуют тщательного анализа рисков и юридической грамотности. В некоторых случаях более безопасными могут быть альтернативные варианты, например, оформление ренты или легальная сдача жилья с уплатой налогов, пишет DOGMAT юридическая компания.